Duas empresas alugaram a mesma sala: cada uma responde pelo aluguel inteiro?

Legislação conferida em 28 de outubro de 2026. Conteúdo voltado à locação urbana não residencial comum; operações especiais exigem análise própria.

Uma clínica e uma empresa de tecnologia dividem a sala, cada qual com seu CNPJ. As duas aparecem no contrato como locatárias, e os administradores combinam que cada negócio pagará metade. Meses depois, uma empresa deixa de transferir sua parte. A outra recebe cobrança do aluguel inteiro e pergunta: “Mas não eram dois inquilinos?”. A resposta depende menos do número de mesas ocupadas e mais de como a obrigação foi estruturada.

Este guia trata da locação direta por duas ou mais empresas. Não é a mesma situação de uma locatária que subloca uma sala, de uma prestadora que apenas visita o imóvel ou de uma empresa que mudou de nome sem trocar de pessoa jurídica. A distinção importa para identificar quem assumiu a dívida, quem pode permanecer e quais assinaturas serão necessárias em uma mudança.

Primeiro identifique quem realmente é locatário

Leia a qualificação das partes, as definições usadas no contrato e os campos de assinatura. Duas assinaturas não significam necessariamente dois devedores. Um administrador pode ter assinado apenas em representação de uma empresa. Um segundo signatário pode ser fiador, procurador, testemunha ou interveniente anuente. A solidariedade entre locatárias pressupõe que mais de uma pessoa tenha efetivamente assumido essa posição.

Faça uma ficha por participante: razão social, CNPJ, papel no contrato, representante, documento de poderes e obrigação assumida. Evite qualificar alguém apenas como “parceiro comercial”. Essa expressão não esclarece se a empresa é locatária, sublocatária ou simples usuária autorizada. Também não use o nome fantasia como único identificador: ele pode mudar sem alterar o devedor e pode ser parecido com o de outro negócio.

Quando o mesmo administrador assina pelas duas empresas, cada manifestação deve indicar a pessoa representada. Verifique poderes para assumir obrigações locatícias e eventuais limites internos. A assinatura da pessoa física como representante não a transforma automaticamente em fiadora ou devedora pessoal. Uma garantia pessoal precisa ser analisada em seus próprios termos, sem aproveitar informalmente o campo de representação.

Se a assinatura for feita por mandatário, o modelo de Procuração de Pessoa Jurídica pode apoiar a organização dos poderes. Confira o instrumento efetivamente outorgado, sua validade e o alcance para celebrar ou alterar a locação. Não presuma que uma procuração para pagar boletos autorize excluir uma devedora ou aceitar nova garantia.

A regra legal permite cobrar a dívida comum inteira

O art. 2º da Lei nº 8.245/1991 prevê solidariedade quando há mais de um locatário, se não houver estipulação em contrário. Não se trata de criar uma presunção genérica para todos os contratos empresariais. No Código Civil, a solidariedade depende de lei ou da vontade das partes; na locação urbana, existe justamente essa regra legal específica.

Na solidariedade passiva, o art. 275 do Código Civil permite ao credor exigir de um ou de alguns dos devedores o pagamento total ou parcial da dívida comum. Não é necessário começar pela empresa que ocupava a maior área nem esgotar primeiro a cobrança de quem deixou de fazer a transferência interna. A exigibilidade, o valor e a natureza das verbas continuam sujeitos ao contrato e à lei.

Isso não autoriza receber duas vezes. Se uma empresa paga uma parcela da dívida comum, o saldo deve diminuir para todas na medida do pagamento. Se a dívida inteira é satisfeita, não há um segundo aluguel integral a receber da outra locatária. O ponto operacional é manter um demonstrativo único do contrato, conciliando todos os pagamentos, ainda que os comprovantes venham de contas bancárias diferentes.

Solidariedade também não é carta branca para lançar qualquer despesa no boleto. É preciso conferir se o encargo é devido, se a cláusula permite sua transferência e se há comprovantes. Uma empresa cobrada pode discutir defesas comuns, como pagamento já realizado ou cobrança de verba indevida, além das defesas que lhe sejam pessoais. Não deve presumir que pode invocar toda defesa pessoal exclusiva da outra empresa, diante do art. 281 do Código Civil.

O alcance de responsabilidade por dano, multa, juros e obrigação não pecuniária merece leitura específica. Um dano causado exclusivamente por uma empresa pode repercutir de forma diferente no acerto interno, mesmo quando o locador tenha uma pretensão contratual contra as locatárias. Em vez de declarar que “qualquer prejuízo será sempre de todos”, defina fatos, deveres de conservação, prova e direito de regresso.

Ampliar diagrama 1 e navegar pelos detalhes

Rateio interno e limite perante o locador são coisas diferentes

Há dois planos. No plano externo, o locador cobra o que lhe é devido. No interno, as empresas ajustam quanto cada uma suportará economicamente. Um acordo particular entre as locatárias pode prever 60% para a empresa A e 40% para a B, sem mudar a solidariedade perante o locador. É possível que A tenha de pagar 100% para evitar a mora e, depois, cobrar de B a participação interna pertinente.

Por isso, a expressão “cada locatária arcará com metade” é insuficiente quando não se esclarece a quem essa limitação se opõe. Ela pode descrever apenas o rateio entre as empresas. Se a intenção é excluir a solidariedade perante o locador, a redação deve dizer isso expressamente, integrar o contrato aceito pelo locador e delimitar as obrigações abrangidas. Não dependa de uma interpretação favorável de uma frase isolada.

Também não basta emitir dois boletos. O fracionamento operacional da cobrança pode facilitar a contabilidade, mas não equivale necessariamente a renúncia da solidariedade. Se o contrato pretende que cada empresa responda somente por sua parcela, diga que a divisão é jurídica, não apenas administrativa. Se a solidariedade permanece, diga que os boletos separados não alteram esse regime.

Como redigir a solidariedade sem esconder o rateio

O modelo solidário costuma oferecer ao locador um único crédito exigível contra mais de uma devedora. Para as empresas, a contrapartida é assumir exposição ao inadimplemento da parceira. A negociação deve tornar esse risco visível antes da assinatura, com um procedimento de alerta e reembolso. Não apresente uma cláusula de rateio como se ela eliminasse uma exposição que continua existindo.

Esse trecho é um ponto de partida, não uma cláusula universal. Defina quais despesas seguem o percentual e quais têm outro critério. O aluguel pode seguir área ocupada; energia medida separadamente pode seguir consumo; reparo atribuído a uso indevido pode exigir apuração específica. Não trate toda diferença como inadimplemento antes de verificar a categoria da despesa e o procedimento de aprovação.

Como afastar a solidariedade se o locador concordar

A lei admite estipulação em contrário. O locador pode aceitar que cada empresa deva apenas uma parcela determinada do aluguel e de certos encargos. A redação precisa indicar o valor total, a quota de cada locatária, a incidência dos reajustes e o tratamento de despesas variáveis. Se a exclusão vale apenas para aluguel, não a anuncie como exclusão de toda responsabilidade contratual.

Excluir solidariedade do pagamento não divide automaticamente a posse em duas locações autônomas. Um imóvel e um contrato podem continuar sujeitos a consequências comuns. A falta de pagamento pode provocar disputa sobre a continuidade da locação; a empresa adimplente não deve interpretar o limite monetário como garantia absoluta de permanência. Se a intenção comercial é permitir que uma ocupação continue independentemente da outra, talvez seja necessário redesenhar a própria operação, não apenas acrescentar uma frase.

Obrigações de devolver o imóvel, permitir acesso para reparos, cumprir a destinação e preservar áreas comuns nem sempre cabem em uma divisão percentual simples. Identifique quem deve praticar cada ato, como se decide a entrega das chaves e que providências serão tomadas diante de impasse. Se houver salas com autonomia e contratos separados, confira a viabilidade física, condominial e administrativa antes de apresentar essa alternativa como solução.

Exemplo: uma pagou o aluguel inteiro e quer cobrar a outra

Considere um exemplo hipotético, sem juros ou multa: o aluguel e os encargos comuns de um mês totalizam R$ 10.000. O acordo interno atribui 60% à empresa A e 40% à B. Ambas são solidárias perante o locador. B não aporta recursos, e A paga os R$ 10.000 para regularizar a obrigação. A participação de A é R$ 6.000; o excedente correspondente à quota de B é R$ 4.000.

O art. 283 do Código Civil prevê o direito de quem satisfez a dívida inteira exigir dos codevedores suas quotas, com regras próprias para insolvência e presunção de partes iguais. No exemplo, a prova do rateio de 60/40 evita tratar a divisão como automaticamente igualitária. Para a cobrança, guarde contrato, acordo interno, demonstrativo do mês, comprovante bancário e recibo que identifique a obrigação satisfeita.

Se B já havia pago R$ 1.500 diretamente ao locador, o saldo externo antes da quitação seria R$ 8.500, não R$ 10.000. Se A quita esses R$ 8.500, B ainda deve suportar internamente R$ 2.500 de sua participação de R$ 4.000. O controle deve conciliar os pagamentos de ambas. Cobrar R$ 4.000 de B sem considerar seu pagamento anterior geraria um acerto interno incorreto.

Não aplique mecanicamente a mesma conta a todo litígio. Juros ligados ao atraso, despesas de cobrança, danos de uso exclusivo e obrigações que interessam apenas a uma devedora podem exigir outra análise, inclusive à luz dos arts. 280 e 285 do Código Civil. Primeiro separe o principal comum do acréscimo e identifique o fato que o gerou. Depois decida o critério de repartição justificável.

Ampliar diagrama 2 e navegar pelos detalhes

Uma empresa quer sair, mas a outra continuará na sala

Retirar móveis, mudar o endereço cadastral ou enviar uma mensagem ao parceiro não altera sozinho o polo locatário. A empresa que sai precisa saber se está encerrando apenas o uso físico, se transfere sua posição, se o contrato será substituído ou se haverá aditivo liberando-a de obrigações futuras. Esses resultados não são equivalentes e não devem ser misturados no mesmo termo.

Uma alteração consensual deve envolver o locador e as partes afetadas. Se houver cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel, o art. 13 da Lei do Inquilinato exige consentimento prévio e escrito do locador. Não baseie uma operação empresarial planejada apenas no silêncio. O dispositivo contém regras de notificação que precisam ser lidas em conjunto; receber um boleto com apenas um nome não é substituto seguro de um ajuste expresso.

Quando o negócio envolve transferência de dívida a terceiro, o art. 299 do Código Civil também exige consentimento expresso do credor para a assunção liberatória, com a ressalva legal relativa à insolvência. Um pacto interno no qual B promete pagar tudo não basta para impor ao locador a exoneração de A. Evite usar “B assume todas as dívidas” sem dizer se o credor aceita a substituição e quais obrigações estão abrangidas.

O Termo Aditivo Contratual pode servir como base documental para registrar a mudança. Inclua a identificação do contrato original, as partes que permanecem ou saem, a anuência do locador, a data de efeitos, o tratamento do passivo anterior e a situação das garantias. Adapte o instrumento ao resultado pretendido; o nome “aditivo” não produz liberação automática.

A referência ao fato gerador precisa ser adaptada à obrigação. Conta de consumo recebida depois pode corresponder a período anterior. Reparo constatado na saída pode decorrer de dano produzido antes. Um anexo com competências, leituras de medidores, vistoria e critérios de apuração reduz o risco de transformar a data de vencimento no único critério, mesmo quando ela não representa o período de responsabilidade.

Se o locador não concordar, não prometa que basta cumprir um aviso de trinta dias para excluir apenas uma das empresas de qualquer contrato. A denúncia de uma locação por prazo indeterminado e a retirada isolada de uma colocatária são problemas distintos. A duração do contrato, a indivisibilidade prática do uso e o conteúdo das declarações precisam ser avaliados. Para encerrar a locação inteira, há ainda regras próprias de aviso, devolução e multa proporcional quando cabível.

O aditivo deve separar saída, quitação e garantia

Há três perguntas que precisam de respostas autônomas: quem será locatário daqui para frente; quem responde por débitos já formados; e qual garantia assegurará o cumprimento. Se o documento responde apenas à primeira, não presuma que resolveu as outras. “Nada mais a reclamar” pode ser excessivamente amplo se existem contas a apurar. “Todas as demais cláusulas permanecem” pode ser insuficiente se a garantia depende da composição original das partes.

Se houver fiança, verifique o texto do instrumento e a participação do fiador na alteração. Não estenda automaticamente a garantia para obrigação nova, agravada ou não abrangida. A fiança é escrita e não admite interpretação extensiva, conforme o art. 819 do Código Civil. Uma análise específica evita que a permanência de uma locatária seja acompanhada de uma garantia apenas aparente.

Se houver caução, discrimine quem aportou o valor e qual será sua destinação. O fato de A sair não lhe dá, sozinho, direito de retirar da conta comum toda a garantia que continua vinculada à locação. Pode haver acerto econômico entre A e B, mas a liberação pelo locador deve respeitar a estrutura contratual e as obrigações garantidas. Não acrescente outra modalidade de garantia sem conferir a vedação legal à cumulação na mesma locação.

Separe ainda a liberação de solidariedade da extinção da dívida. Uma declaração do credor pode afastar a solidariedade em favor de uma devedora sem perdoar sua quota, dependendo do conteúdo. Da mesma forma, um recibo de parcela não é necessariamente quitação geral do contrato. Use verbos precisos: pagar, quitar, exonerar, transferir, manter e renunciar descrevem efeitos diferentes.

Ampliar diagrama 3 e navegar pelos detalhes

Organize a cobrança sem transformar o rateio em conflito permanente

O controle mínimo é uma planilha por competência com valor do aluguel, encargos comprovados, pagamentos de cada empresa, saldo perante o locador e saldo interno. Mantenha os dois saldos em colunas separadas. Um contrato pode estar integralmente pago ao proprietário e ainda haver reembolso pendente entre locatárias. Também pode haver rateio interno liquidado, mas atraso no repasse por quem centralizava o pagamento.

Designe um canal comum para receber boletos e notificações, com acesso das empresas envolvidas. Se o contrato elege endereços distintos, observe a forma combinada de comunicação. Uma pessoa que organiza o financeiro não deve assumir, sem poderes, a posição de representante geral da outra empresa para reconhecer dívida, dispensar prova ou aceitar um aumento. O fluxo operacional não amplia automaticamente poderes jurídicos.

Ao receber uma cobrança integral, não responda apenas “minha parte está paga”. Identifique o contrato, confira se a solidariedade foi excluída, reconcilie comprovantes e peça memória de cálculo. Se o pagamento próprio foi feito à parceira, confira se o dinheiro chegou ao locador. Transferir recursos internamente pode satisfazer o acordo de rateio, mas não comprova, por si só, o adimplemento externo.

Um acordo de pagamento com o locador deve mencionar os devedores envolvidos e os efeitos para os demais. O art. 278 do Código Civil impede agravar a posição de outros devedores solidários sem seu consentimento. Não assuma que uma única empresa pode aceitar encargos adicionais em nome de todas. A negociação precisa diferenciar o que já era devido do compromisso novo que está sendo criado.

Se houver disputa judicial, risco de despejo ou dúvida sobre a validade da garantia, procure avaliação jurídica antes de confessar valores ou entregar chaves. A urgência comercial não justifica documentos contraditórios. A empresa pode pagar uma obrigação comprovada para evitar agravamento do problema e preservar a documentação do acerto interno, mas isso deve ser compatível com a estratégia e com o alcance do recibo emitido.

Checklist antes da assinatura ou da mudança

• Confirmar quais CNPJs assumem a posição de locatárias e quem assina por cada um.
• Escolher expressamente entre solidariedade externa e divisão externa das obrigações pecuniárias.
• Separar esse regime do rateio interno, indicando bases, percentuais e despesas de uso exclusivo.
• Definir prestação de contas, acesso a comprovantes e procedimento para pagamento extraordinário.
• Revisar as cláusulas de multa, garantia e cobrança para eliminar contradições com a divisão escolhida.
• Prever como negociar a saída de uma empresa sem presumir liberação pelo simples abandono do espaço.
• Discriminar débitos anteriores, contas futuras de períodos passados e eventual quitação restrita.
• Conferir anuência e alcance das garantias quando houver alteração da composição contratual.

Perguntas frequentes

Se há duas locatárias, cada uma deve apenas metade?

Não necessariamente. Na locação urbana, a regra legal é a solidariedade, salvo estipulação em contrário. A divisão interna em metades não limita automaticamente o locador. Para limitar a cobrança externa, a exclusão precisa ser clara e aceita no contrato.

Dois boletos separados eliminam a solidariedade?

Não por si só. Eles podem ser apenas uma facilidade operacional. Confira se o contrato realmente divide a obrigação perante o locador ou apenas separa a forma de pagamento. O saldo comum deve considerar tudo o que foi recebido.

O locador pode cobrar tudo de uma empresa sem cobrar a outra primeiro?

Havendo solidariedade e dívida exigível, o art. 275 permite cobrar o total ou parte de um ou de alguns devedores. Isso não autoriza duplicar recebimentos nem dispensa a comprovação das verbas. A empresa pode apresentar as defesas que lhe caibam.

Quem pagou tudo pode exigir reembolso?

O Código Civil prevê regresso pelas quotas dos codevedores. É necessário comprovar o pagamento e a base do rateio, observadas particularidades como insolvência, acréscimos imputáveis a alguém e dívida de interesse exclusivo de uma parte. A quota não deve ser calculada ignorando pagamentos anteriores.

A empresa que deixou a sala continua responsável?

A saída física, isoladamente, não comprova a alteração do contrato nem a exoneração. Verifique o regime de prazo, os documentos firmados e a concordância necessária. Para uma saída consensual com permanência da outra empresa, formalize data, passivo e garantia.

Posso trocar uma das locatárias por outra empresa do mesmo grupo?

O grupo econômico não torna os CNPJs intercambiáveis. A substituição deve ser qualificada juridicamente e contar com as anuências necessárias. Havendo cessão, aplica-se a exigência de consentimento prévio e escrito do locador; a transferência de dívida também tem requisitos próprios.

O administrador que assinou pelas duas empresas responde pessoalmente?

A assinatura representativa não gera automaticamente uma garantia pessoal. Confira em qual qualidade ele assinou, seus poderes e se existe obrigação pessoal assumida de forma própria. Não confunda representação, locação e fiança.

Excluir solidariedade garante que minha empresa continuará no imóvel se a outra não pagar?

Não é uma garantia automática. A limitação de dívida pecuniária não resolve sozinha todos os efeitos de um inadimplemento em contrato comum. A continuidade do uso, a resolução e a devolução precisam ser examinadas na estrutura contratual concreta.

Conclusão

Duas empresas no mesmo contrato exigem duas decisões distintas: quanto o locador pode cobrar de cada uma e como elas repartirão o custo entre si. A solidariedade é o ponto de partida legal, não uma mera formalidade. Se o negócio pede outra solução, escreva a exceção claramente, obtenha a concordância do locador e confira as cláusulas relacionadas. Na saída de uma empresa, registre a mudança sem confundir liberação futura, débitos anteriores e garantia.

Fontes

• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes; arts. 2º, 4º, 6º, 9º, 13, 22, 23, 37 e 38.
• Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Texto atualizado disponibilizado pela Câmara dos Deputados para conferência da solidariedade, da cessão da locação e das garantias.
• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Institui o Código Civil; arts. 264, 265, 275 a 285, 299 e 819, sobre solidariedade, regresso, assunção de dívida e fiança.
• Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Texto atualizado do Código Civil disponibilizado pela Câmara dos Deputados, utilizado na conferência das regras de cobrança e do acerto entre codevedores.