EntrarO locador exige fiador e caução: como corrigir a dupla garantia da sala comercial
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Na locação urbana comercial comum, o locador não pode exigir caução e fiança como duas modalidades de garantia no mesmo contrato. O art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato proíbe essa cumulação. Antes de transferir dinheiro ou colher a assinatura do fiador, identifique a função de cada exigência e peça uma minuta com uma única modalidade. Se a empresa já pagou e assinou, organize os documentos, proponha a regularização e apure a restituição cabível, sem presumir que toda a locação deixou de valer ou parar de pagar os aluguéis.
Verificação jurídica: 24 de outubro de 2026. Este roteiro trata de locação urbana comercial comum no Brasil. Operações especiais, garantias judiciais, títulos financeiros e situações de insolvência exigem exame próprio. Os exemplos e as redações são hipotéticos e devem ser adaptados ao instrumento e aos fatos.
Neste artigo
- Fiador e caução podem ser exigidos juntos?
- Leia o que o depósito faz, não apenas como ele se chama
- O termo separado e a concordância da empresa não afastam a regra
- Faça um inventário das garantias antes de negociar a correção
- Como pedir a retirada da segunda modalidade antes de assinar
- A empresa já pagou a caução e também tem fiador: o que fazer?
- Como apurar a restituição sem inventar uma conta automática
- O aditivo precisa corrigir o contrato e o dinheiro
- Substituir garantia não é acrescentar um reforço indefinido
- Três situações que não devem ser confundidas com fiador mais caução
- A dupla garantia anula toda a locação ou dispensa o aluguel?
- Checklist para encerrar a regularização
- Perguntas frequentes
- Conclusão
- Fontes
A empresa apresentou fiador, mas a imobiliária também exige um depósito para liberar as chaves. Alega que o dinheiro cobre a pintura e o fiador, a inadimplência. O problema não se resolve pelo nome da cobrança ou pelo teto de três meses: é preciso descobrir se existem duas garantias contratuais para a mesma locação.
Fiador e caução podem ser exigidos juntos?
O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Seu parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato. A regra alcança a locação comercial comum: o fato de a locatária ser pessoa jurídica não libera o locador para acumular modalidades por considerar maior o risco da atividade.
Fiança e caução têm estruturas diferentes. Na primeira, alguém assume por escrito uma obrigação de garantia pessoal. Na segunda, um bem ou valor é vinculado à segurança das obrigações. Se o contrato exige a assinatura de fiador e também mantém dinheiro da empresa para cobrir possíveis débitos, há uma combinação que deve ser revista. Chamar o depósito de “reforço” não cria uma exceção.
O limite de três aluguéis da caução em dinheiro responde a outra pergunta: quanto pode ser caucionado nessa modalidade. Ele não autoriza acrescentar uma caução de um, dois ou três meses a uma fiança já exigida. Um depósito pequeno também pode caracterizar segunda modalidade. Valor e cumulação são conferências independentes.
A negociação pode apresentar alternativas, como “fiador ou caução”, para que uma delas seja escolhida. Isso é diferente de obrigar o interessado a fornecer as duas. A versão final precisa deixar claro qual alternativa foi efetivamente contratada e eliminar cláusulas, anexos e instruções de pagamento incompatíveis com essa escolha.
O Contrato de Locação de Imóvel Comercial do DiretoDoc pode servir de base para organizar as condições da sala. Confira o documento final, especialmente as cláusulas de garantia, entrega das chaves e pagamentos iniciais. Um modelo não corrige automaticamente uma exigência acrescentada por mensagem, boleto ou termo separado.
Leia o que o depósito faz, não apenas como ele se chama
Uma transferência pode pagar uma obrigação já vencida, constituir garantia ou ter outra finalidade. Pergunte qual é o fato que autoriza o locador a utilizar o dinheiro, em que momento o valor será devolvido e se ele permanece reservado durante a locação. Se a resposta for “fica guardado para qualquer problema na saída”, há forte indicação de função de garantia, ainda que o recibo use outra expressão.
O termo “depósito de pintura” merece atenção especial. Uma conta de reparo efetivamente devido, discriminada e aceita, não é idêntica a uma reserva genérica para eventual desgaste futuro. Quando a empresa paga no início uma quantia que ficará retida até a vistoria final, avalie sua natureza real e a existência de fiança concomitante. Não transforme a palavra pintura em autorização para exigir uma segunda segurança.
Também não basta separar objetos artificialmente: “o fiador responde pelo aluguel e a caução responde pelos danos”. A lei veda modalidades acumuladas no mesmo contrato de locação; dividir as obrigações garantidas não oferece uma solução segura para contornar essa vedação. A forma de cobertura deve ser revista em conjunto, não fragmentada em pequenos fundos.
| Exigência encontrada | O que verificar | Providência prática |
|---|---|---|
| Fiador e depósito retido até a saída | Se o dinheiro garante débitos da mesma locação | Pedir escolha de uma modalidade e correção de todos os instrumentos |
| Fiador e aluguel de período já encerrado | Competência, vencimento e efetiva exigibilidade | Separar pagamento normal de constituição de garantia |
| Fiador e primeiro aluguel futuro exigido na entrada | Antecipação vedada em contrato garantido, ressalvadas hipóteses legais | Rever a cobrança pelos arts. 20 e 42, sem confundir os problemas |
| Fiador e seguro contra incêndio | Risco coberto, natureza da apólice e cláusula de custeio | Não presumir que todo seguro é seguro-fiança |
| Dois fiadores na mesma fiança | Manifestação escrita, limites e responsabilidade de cada um | Distinguir pluralidade de fiadores de modalidades diferentes |
| Garantia antiga sendo substituída | Vigências, obrigações de cada período e liberação prevista | Documentar a transição, sem manter um reforço indefinido |
O termo separado e a concordância da empresa não afastam a regra
A exigência pode estar no contrato principal, em um “termo de responsabilidade”, numa proposta aceita ou em uma mensagem condicionando a entrega das chaves. Se os instrumentos se referem à mesma locação e criam as duas modalidades, colocá-los em arquivos diferentes não elimina o problema. Organize-os como partes da mesma negociação.
Não é uma solução escrever que a caução foi “espontaneamente oferecida” se os registros mostram que ela era condição imposta para contratar ou permanecer no imóvel. O art. 45 da Lei do Inquilinato também impede cláusulas destinadas a elidir os objetivos da lei. Uma declaração padronizada não deve ser utilizada para encobrir o que efetivamente aconteceu.
Isso não significa que toda negociação dura seja ilícita. O locador pode discutir qual modalidade aceita e avaliar os documentos correspondentes. A locatária, por sua vez, não adquire automaticamente o direito de impor sua garantia preferida. O limite aqui é outro: uma vez estruturada a locação sob a lei, não se resolve a divergência exigindo simultaneamente duas modalidades proibidas.
Antes da assinatura, a saída mais simples costuma ser devolver uma lista objetiva de alterações: manter a modalidade escolhida, retirar a outra, ajustar os anexos e corrigir as instruções de pagamento. Evite uma troca parcial em que o corpo do contrato fala em caução, o quadro-resumo fala em fiança e a última página continua com campos de fiador.
Faça um inventário das garantias antes de negociar a correção
Prepare uma folha de conferência com a identificação do imóvel, da locatária, do locador e dos instrumentos. Para cada exigência, registre a data em que apareceu, quem a fez, qual documento a contém, o valor ou limite, as obrigações abrangidas e o estado atual: apenas proposta, assinada, paga ou já utilizada. A cronologia ajuda a analisar o impasse após a entrada.
Na fiança, não trate a indicação de um nome como garantia já constituída. Confira o compromisso escrito, a assinatura, os poderes de quem eventualmente representa o fiador e as autorizações necessárias. O Código Civil exige fiança escrita e afasta interpretação extensiva, nos arts. 818 e 819. A regularização da dupla modalidade não dispensa verificar se a garantia que se pretende manter é válida e tem o alcance desejado.
Na caução em dinheiro, confira quem transferiu, quem recebeu, onde está a quantia e qual foi o comprovante emitido. Diferencie depósito em conta da administradora de depósito na poupança prevista em lei. Peça o demonstrativo dos rendimentos e de eventual movimentação. Não presuma que o valor permanece intacto só porque a cláusula diz que ele será devolvido.
Separe ainda o papel de cada signatário. O administrador pode representar a empresa locatária e, em declaração distinta, tornar-se fiador pessoal. A assinatura empresarial não substitui o consentimento particular. Da mesma forma, a pessoa que administra o imóvel precisa ter poderes para aceitar a correção, liberar uma garantia ou autorizar restituição em nome do proprietário.
Se a empresa delegar a negociação ou a assinatura do ajuste, o modelo de Procuração de Pessoa Jurídica do DiretoDoc pode ajudar a formalizar sua representação. Delimite o contrato e os atos autorizados. Essa procuração da empresa não serve, por si só, para prestar ou liberar a fiança pessoal de um sócio, nem para representar o locador.
Como pedir a retirada da segunda modalidade antes de assinar
A comunicação inicial deve identificar o conflito sem transformar a negociação numa acusação pessoal. Aponte a cláusula da fiança e o documento que exige o depósito. Peça uma proposta revisada e informe qual alternativa a empresa pretende discutir. Se a entrega das chaves está próxima, registre também o impacto operacional e a necessidade de confirmar por escrito as condições finais.
Exemplo de mensagem para uma minuta ainda não assinada:
Na versão enviada em [data], a cláusula [identificação] prevê fiança e o item [identificação] exige depósito de R$ [valor], a ser mantido até o encerramento da locação. Solicitamos a revisão para adoção de uma única modalidade de garantia, conforme o art. 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991. Propomos examinar a manutenção da [modalidade], com retirada da outra exigência e correção do quadro-resumo, anexos e instruções de pagamento. Pedimos o envio da versão consolidada antes da assinatura e da transferência de valores.
Ao receber a nova minuta, compare versões. Procure termos como depósito, caução, fiador, principal pagador, seguro-fiança, reforço e fundo de reparos. Verifique também campos sem preenchimento e cláusulas padrão que permaneceram ativas. A exclusão de um único parágrafo pode ser insuficiente se a obrigação foi reproduzida em outro trecho.
A empresa já pagou a caução e também tem fiador: o que fazer?
Comece pela prova do que foi constituído e do que foi exigido. O comprovante de transferência demonstra o movimento financeiro, mas a mensagem de cobrança e o contrato ajudam a mostrar sua finalidade. Se a imobiliária recebeu em nome do locador, peça a identificação dessa atuação e do destino da quantia. Não atribua automaticamente a qualquer pessoa que aparece no recibo todas as responsabilidades pelo acerto.
Em seguida, apresente uma proposta de regularização compatível com a situação real. Uma possibilidade é manter a fiança regularmente constituída e devolver a caução indevidamente acumulada. Outra, se juridicamente adequada e aceita pelos envolvidos, é reorganizar o contrato com uma única caução e formalizar a liberação da fiança nos limites ajustados. Não trate essas alternativas como opções que a locatária pode impor unilateralmente.
O ajuste deve informar o que acontece com o passado e com o futuro. Há dívida vencida? Alguma parcela já foi cobrada do fiador? O dinheiro foi aplicado a um débito específico? A resposta muda o acerto. Uma frase genérica, como “fica cancelada a garantia”, pode criar dúvida sobre valores anteriores, pagamentos realizados e responsabilidades que não foram discutidas.
Se as partes discordarem sobre qual garantia é eficaz, o valor a devolver ou a responsabilidade de um terceiro, a questão exige análise jurídica antes de declarar a solução encerrada. A proibição da cumulação é clara, mas isso não autoriza a empresa a escolher, sozinha e retroativamente, todos os efeitos da invalidade.
Não assine quitação ampla apenas para receber o depósito. A restituição de uma quantia determinada pode ser documentada com um recibo que identifique exatamente o objeto do pagamento. Outros conflitos, como encargos ou reparos, não precisam desaparecer por uma fórmula genérica inserida no final do instrumento.
Como apurar a restituição sem inventar uma conta automática
Primeiro, identifique o principal efetivamente entregue. Em seguida, confira rendimentos, movimentações, devoluções parciais e qualquer utilização que esteja sendo alegada. Na caução em dinheiro, o art. 38, § 2º determina depósito em caderneta de poupança e atribui ao locatário as vantagens decorrentes por ocasião do levantamento. Um número escolhido de cabeça não substitui extrato.
Exemplo hipotético: aluguel mensal de R$ 4.000, fiança escrita e depósito adicional de R$ 8.000. O depósito corresponde a dois aluguéis, portanto está abaixo do teto de três meses; isso não elimina o problema de cumulação. Se as partes regularizarem o caso mantendo a fiança e devolvendo o depósito, devem conferir os R$ 8.000 e os rendimentos ou outros acréscimos juridicamente cabíveis no caso concreto, e documentar o pagamento.
Suponha, apenas para mostrar a conciliação, que os extratos comprovem saldo de R$ 8.260 e já exista devolução parcial documentada de R$ 1.000. O saldo financeiro a conferir será de R$ 7.260. Esse exemplo não fixa taxa de correção nem resolve eventual discussão sobre dinheiro que não foi colocado na poupança. Também não autoriza descontar uma despesa contestada sem fundamento.
Se o locador pretende reter parte do valor por uma dívida, peça a identificação da obrigação, competência, vencimento e documentos. Uma apuração de crédito não deve esconder a manutenção permanente da segunda garantia. Distinga o acerto de obrigação já determinada da retenção genérica para “qualquer débito futuro”. Havendo controvérsia, preserve a descrição de cada posição.
A lei não estabelece, para toda correção de dupla garantia, um prazo universal de devolução de cinco, dez ou trinta dias. É preciso examinar o fundamento da restituição, eventual mora e a solução negociada ou judicial. No acordo, estabeleça uma data verificável e o meio de pagamento. Não apresente um prazo escolhido para a proposta como se fosse prazo legal obrigatório.
O aditivo precisa corrigir o contrato e o dinheiro
O Termo Aditivo Contratual do DiretoDoc pode servir de ponto de partida para registrar a alteração. Preencha a identificação da locação e descreva as cláusulas afetadas, sem presumir que o modelo resolve sozinho a validade da fiança ou a devolução do dinheiro. Leia o instrumento completo antes de coletar as assinaturas.
Redação ilustrativa para uma regularização consensual em que se manterá somente a fiança, depois de conferida sua validade e alcance:
As partes ajustam que a locação identificada neste instrumento permanecerá garantida exclusivamente pela fiança descrita na cláusula [identificação], nos limites do compromisso escrito dos respectivos fiadores. Fica excluída a exigência de caução em dinheiro prevista em [documentos e cláusulas]. O locador restituirá a [destinatário legitimado] a quantia de R$ [valor apurado], conforme demonstrativo anexo, até [data], por [meio]. A quitação decorrente do pagamento abrangerá exclusivamente a restituição discriminada, sem alteração não expressamente prevista das demais obrigações da locação.
Essa redação não é uma declaração de que a fiança será necessariamente a garantia válida em qualquer conflito. É um exemplo de solução consensual que depende de conferência prévia. Se a operação ampliar a obrigação dos fiadores ou introduzir outras mudanças, obtenha o consentimento necessário; uma ratificação escrita pela locatária não pode aumentar o compromisso de quem não participou.
Se a escolha for manter caução e liberar fiador, o documento deve tratar expressamente da liberação e de seus limites, com a participação de quem tem legitimidade para concedê-la. Confira o valor, a poupança e a documentação da caução única. Não use a expressão “liberação total” se o acordo preserva obrigações anteriores ainda não apuradas.
Substituir garantia não é acrescentar um reforço indefinido
Durante a locação, pode surgir necessidade legítima de substituição, nas hipóteses do art. 40 da Lei do Inquilinato ou mediante ajuste juridicamente adequado. Isso exige um plano de transição, não a simples soma de garantias. Identifique a causa, as datas, os documentos e os efeitos de cada instrumento, evitando cláusula que mantenha a antiga modalidade sem limite enquanto a nova já cobre as mesmas obrigações.
Na exoneração de fiador de locação prorrogada por prazo indeterminado, o art. 40, X, prevê responsabilidade residual de 120 dias após a notificação, na hipótese legal. Essa responsabilidade transitória não deve ser tratada como uma autorização geral para exigir fiador e caução desde a origem. Nem permite dizer, sem conferir a situação, que qualquer sobreposição documental de datas configura a mesma irregularidade.
O parágrafo único do art. 40 prevê notificação ao locatário para apresentar nova garantia em trinta dias nas situações abrangidas. São duas relações e dois marcos distintos: a saída do garantidor e a exigência dirigida à locatária. Não use o prazo de 120 dias como se fosse uma licença para a empresa adiar por esse período qualquer providência.
Quando a troca for consensual, coordene a constituição da nova garantia com a liberação da anterior e com a divisão temporal das responsabilidades que permanecerem. Se houver seguro, acompanhe também o procedimento próprio da apólice; se houver registro ou averbação, verifique as providências correspondentes. Assinatura do aditivo e efetivação de todos os atos podem não ocorrer no mesmo instante.
Três situações que não devem ser confundidas com fiador mais caução
Mais de um fiador
Dois fiadores representam pluralidade de pessoas dentro da modalidade fiança, não necessariamente duas modalidades do art. 37. Isso não dispensa examinar o compromisso escrito de cada um, a extensão, a solidariedade, os benefícios legais e as autorizações cabíveis. Contar nomes no contrato não substitui classificar as garantias.
Seguro contra incêndio
Seguro contra incêndio e seguro de fiança locatícia não são sinônimos. O primeiro se relaciona a riscos do imóvel; o segundo garante obrigações locatícias. Por isso, a existência de fiador ao lado de cláusula sobre seguro contra incêndio não prova, sozinha, dupla garantia proibida. Confira a apólice e a alocação do prêmio, observando também o art. 22, VIII, da Lei do Inquilinato.
Penhor legal
Em notícia de 24 de março de 2026, o STJ distinguiu a fiança contratual do penhor legal e informou que a primeira não impede o segundo. A garantia que decorre da lei não se confunde com a acumulação de modalidades exigidas na contratação. Isso não autoriza apreender bens indiscriminadamente: o penhor legal tem pressupostos e procedimento próprios, que precisam ser examinados antes de qualquer medida.
A dupla garantia anula toda a locação ou dispensa o aluguel?
Não se deve tirar essa conclusão automaticamente. A vedação do art. 37 é dirigida à cumulação de modalidades. A invalidade de uma disposição acessória e seus efeitos sobre outras partes do negócio exigem análise, inclusive à luz do art. 184 do Código Civil, que trata da conservação da parte separável do negócio e da relação entre obrigação principal e acessória. A locatária não deve anunciar que ganhou direito de ocupar gratuitamente o imóvel.
A definição da garantia que subsiste, da restituição de valores e da responsabilidade de cada signatário pode depender da ordem dos atos, da redação e das circunstâncias. Quando houver disputa, evite fórmulas automáticas como “as duas garantias caíram” ou “sempre vale a que o inquilino escolher”. O diagnóstico precisa alcançar o conjunto dos instrumentos e eventual orientação jurisprudencial aplicável ao caso.
O art. 43, II, da Lei do Inquilinato prevê contravenção penal para a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato. Isso reforça a importância da correção, mas não transforma a multa legal em desconto que a empresa possa lançar unilateralmente no próximo boleto. Apuração de responsabilidade e aplicação de sanção seguem os procedimentos cabíveis.
Continue distinguindo o valor contestado dos aluguéis e encargos exigíveis. Se houver recusa de recebimento, ameaça de medidas ou necessidade de depósito, obtenha orientação sobre a via adequada. Simplesmente pagar um aluguel menor porque se entende credor da caução pode criar uma segunda controvérsia e expor a empresa à cobrança por inadimplência.
Checklist para encerrar a regularização
- A locação e todos os documentos paralelos foram identificados.
- A função de cada pagamento foi conferida, sem depender apenas do nome usado.
- A modalidade única foi definida de maneira juridicamente adequada e compreendida pelos envolvidos.
- A minuta final, os anexos e as instruções de cobrança não mantêm a exigência retirada.
- O dinheiro já entregue foi conciliado com extratos, rendimentos, devoluções e eventual utilização.
- O acordo informa valor, destinatário, prazo e alcance da restituição ou liberação.
- Os representantes e garantidores assinaram apenas nos papéis e limites que efetivamente aceitaram.
- O pagamento ou a liberação foi comprovado, sem confundir promessa de regularização com conclusão.
Perguntas frequentes
O depósito de apenas um aluguel é permitido junto com fiador?
O valor reduzido não afasta a vedação se o depósito constitui caução adicional para a mesma locação. Primeiro classifique a finalidade; depois confira o valor e as demais regras. O teto de três meses não é uma autorização para somar modalidades.
Posso escolher sozinho qual garantia será cancelada?
Não presuma isso. Antes de assinar, negocie uma única modalidade. Se já existem instrumentos e pagamentos, a regularização e os efeitos da invalidade precisam ser examinados. A empresa não deve impor liberação de terceiro nem retenção de aluguel sem fundamento.
A imobiliária pode chamar a caução de fundo de pintura?
O nome não decide a natureza da obrigação. Se o valor fica reservado para possíveis débitos ou danos futuros, sua função precisa ser examinada como garantia. Uma despesa efetivamente devida e discriminada é uma situação diferente.
Se houver dois fiadores, já existe dupla garantia proibida?
Não necessariamente. São duas pessoas dentro de uma modalidade. Confira a fiança de cada uma, os limites e as autorizações. A vedação discutida aqui é a acumulação de modalidades, como fiança e caução.
Posso descontar a caução do aluguel para resolver mais rápido?
Não faça isso automaticamente. Apure a restituição e formalize a solução cabível. O conflito sobre garantia não elimina as obrigações mensais, e a compensação depende de seus pressupostos ou de acordo adequado.
A troca de garantia pode deixar responsabilidades anteriores em aberto?
Pode haver responsabilidades referentes a períodos ou fatos anteriores, conforme a lei e os instrumentos. O ajuste deve delimitar esses efeitos, sem criar uma acumulação permanente de modalidades para o futuro nem prometer liberação que ninguém autorizado concedeu.
Conclusão
Quando a sala comercial é oferecida com fiador e caução, transforme a exigência em um mapa de documentos, funções e datas. Corrija a modalidade antes de assinar sempre que possível; se o dinheiro já saiu, apure a restituição e registre a regularização com precisão. O objetivo é manter uma garantia juridicamente adequada, resolver os valores e preservar uma locação coerente, não substituir uma cláusula confusa por outra.
Fontes
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, especialmente arts. 20, 22, 23, 37 a 43 e 45.
- Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Institui o Código Civil, especialmente arts. 184, 368 e 369, 818 e 819, e 1.467 a 1.472.
- Superior Tribunal de Justiça — Fiança em contrato de aluguel não exclui direito do locador ao penhor legal, notícia de 24 de março de 2026 sobre o REsp 2.233.511.
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