O locador cobra seguro contra incêndio da empresa: quem paga e o que conferir antes do reembolso

Verificação jurídica: 21 de outubro de 2026. Este guia trata da cobrança do prêmio na relação entre locador e locatário de imóvel urbano comercial comum. Shopping centers, locações sob medida e operações com serviços agregados podem exigir análise própria. Os valores e as redações apresentados são exemplos para adaptação, não condições obrigatórias de uma apólice.

O boleto da sala chega com R$ 960,00 de “seguro anual”. A empresa paga condomínio e tem caução, mas não recebeu apólice. Antes de aceitar ou recusar, separe quem suporta o custo, quem providencia a contratação e quais interesses e riscos foram segurados.

Quem paga o seguro contra incêndio na locação comercial?

O art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locador o prêmio do seguro complementar contra fogo incidente sobre o imóvel, mas permite disposição contratual expressa em contrário. Portanto, não é correto afirmar que o seguro sempre pertence ao proprietário ou sempre deve ser pago pelo inquilino. O ponto de partida é a regra legal; a transferência depende do que foi expressamente contratado.

Se o contrato é silencioso sobre o repasse, um boleto da imobiliária não altera a distribuição legal. Se há cláusula expressa, confira seu alcance: prever seguro de incêndio do imóvel não autoriza, sem análise, cobrar qualquer proteção, assistência ou garantia adicionada pelo administrador.

Localize a cláusula no contrato assinado, nos aditivos e nos anexos incorporados. “Todos os encargos” é expressão sujeita a disputa: peça a indicação da previsão expressa que sustenta o seguro cobrado, sem presumir que qualquer redação genérica resolve o requisito legal.

Para uma nova contratação, o Contrato de Locação de Imóvel Comercial do DiretoDoc pode servir como base para organizar a distribuição dos encargos. Identifique expressamente o seguro tratado, quem suporta o prêmio e como será comprovado. A cláusula de locação organiza a relação entre as partes; não substitui a apólice emitida pela seguradora.

Seguro contra incêndio, seguro-fiança e condomínio: separe as cobranças

O seguro contra incêndio está relacionado aos interesses e riscos previstos na contratação, como danos à edificação. O seguro de fiança locatícia é modalidade de garantia das obrigações da locação, prevista no art. 37, III. O art. 23, XI, atribui ao locatário o prêmio do seguro de fiança. Essa regra não deve ser transportada para o seguro complementar contra fogo, que tem disciplina própria no art. 22, VIII.

Por isso, ter fiador ou caução não dispensa automaticamente o seguro contra incêndio previsto no contrato. A vedação de mais de uma modalidade de garantia locatícia não torna todo seguro patrimonial uma segunda garantia do art. 37. Confira, porém, o conteúdo real do produto: um pacote comercial pode reunir coberturas distintas, e o nome resumido no boleto pode esconder essa diferença.

Qual seguro está no boleto?O nome genérico não define a obrigação.Contra fogoConfira o repasse expresso do prêmio e a proteção do imóvel.Seguro-fiançaÉ modalidade de garantia das obrigações locatícias.CondomínioExamine a apólice da edificação e o rateio da unidade.EmpresaConfira os bens e interesses próprios da operação.Produtos e coberturas podem ser diferentes mesmo quando todos mencionam incêndio.Toque ou clique para ampliar. Depois, deslize a imagem para os lados.Imagem ampliada. Toque novamente para reduzir.

Pagar o prêmio não é o mesmo que contratar ou receber a indenização

A locação pode atribuir ao inquilino o custo de um seguro contratado pelo proprietário. Pode também exigir que o inquilino providencie a contratação de uma proteção com características definidas. Em ambos os casos, é preciso identificar quem trata com a seguradora, quem recebe os documentos, quem acompanha os vencimentos e quem solicita ajustes. “O seguro é por sua conta” deixa essas tarefas indefinidas.

O pagador também não se torna automaticamente o destinatário de toda indenização. O contrato de seguro identifica o segurado, o beneficiário, quando nomeado, os interesses garantidos e as condições de pagamento. Se a proteção se refere ao interesse do proprietário na edificação, pagar o prêmio não transforma esse interesse em propriedade do locatário. Se a empresa quer proteger seu estoque, deve conferir se esse interesse também está contemplado.

Quais documentos pedir antes de reembolsar o locador?

O art. 22, IX, da Lei do Inquilinato obriga o locador a exibir, quando solicitado, os comprovantes das parcelas exigidas. O inciso VI exige recibo discriminado dos valores pagos. Assim, um pedido objetivo de documentação tem fundamento próprio: não depende de acusar o proprietário de cobrança indevida nem de demonstrar previamente que o seguro é inútil.

Peça a apólice ou o documento probatório da contratação, as condições aplicáveis, os endossos que a alteraram e o documento de cobrança do prêmio. Se a parcela é apresentada como reembolso de quantia já paga, peça também a comprovação desse pagamento. Se o locador exige provisão para pagar a seguradora, isso deve ser identificado como tal, com prazo de prestação de contas, e não descrito como despesa já quitada.

• Vínculo com a locação: contrato, cláusula e endereço completo, incluindo unidade e complementos relevantes.
• Identificação do seguro: seguradora, número da apólice ou referência equivalente e dados do segurado.
• Período: início e fim de vigência, renovação ou endosso a que o valor se refere.
• Composição: prêmio, parcelas, outros valores destacados e eventual critério de rateio.
• Pagamento: vencimento perante a seguradora, comprovante quando já pago e histórico do que foi reembolsado.

A documentação precisa permitir refazer a cobrança. Se uma apólice abrange vários imóveis, o valor integral não explica quanto corresponde à sala alugada. Peça a identificação do risco e a memória de distribuição, preservando dados de terceiros sem ocultar as informações necessárias à conferência. Um extrato que informe apenas “seguro carteira imobiliária” deixa a parcela individual sem demonstração suficiente.

Leia a apólice com a Lei do Contrato de Seguro atualizada

Na data desta verificação, a Lei nº 15.040/2024 já está em vigor. Ela disciplina o contrato de seguro e revogou os antigos arts. 757 a 802 do Código Civil. Um roteiro atualizado não deve apresentar esses dispositivos revogados como a base vigente para uma nova contratação. Apólices antigas e questões de transição exigem avaliação temporal própria.

O art. 55 da nova lei prevê documento probatório com seguradora, segurado, beneficiário nomeado, vigência, valor do seguro, interesses, riscos, locais, exclusões e composição do prêmio. A entrega ao contratante não elimina o dever do locador de exibir os comprovantes da parcela cobrada do inquilino.

Leia condições particulares, especiais, gerais e endossos em conjunto. O art. 9º exige clareza nas exclusões. Se houver expressão técnica incompreensível, peça esclarecimento escrito à seguradora ou ao corretor, identificando o documento analisado.

Cotação isolada não demonstra contratação concluída. Compare propostas antes da escolha, mas vincule a cobrança posterior ao seguro efetivamente contratado.

Prêmio, limite de cobertura e franquia são valores diferentes

O prêmio é o preço do seguro. O limite de cobertura expressa um teto contratual de garantia, sujeito às condições aplicáveis. A franquia ou participação do segurado, quando existente para aquela cobertura, interfere na parcela do prejuízo que não será suportada pela seguradora nos termos ajustados. Misturar esses números impede conferir tanto a cobrança quanto a utilidade econômica da proteção.

Não aplique, como se fosse regra legal geral, uma fórmula de “cem vezes o aluguel”, um percentual fixo do valor do imóvel ou um prêmio mínimo igual para todo comércio. O orçamento deve considerar os interesses efetivamente segurados e os critérios técnicos da contratação. Valor de venda do imóvel, custo de reconstrução e valor dos bens da empresa respondem a perguntas distintas.

Uma exigência da locação não prova que a cobertura seja suficiente. Confira sua adequação com profissional habilitado. Compare franquias, exclusões e limites por cobertura: o menor prêmio pode esconder uma lacuna relevante.

Estrutura, estoque e atividade: confira o que foi informado

O endereço correto é necessário, mas não basta. Verifique se o seguro descreve o imóvel ocupado, sua utilização e os interesses que se pretende proteger. Uma sala de escritório convertida em cozinha de produção pode representar uma realidade diferente da informada na contratação. Equipamentos, mercadorias e instalações introduzidos pela empresa também não devem ser considerados automaticamente cobertos pela proteção da edificação.

Se a atividade mudou, comunique a situação a quem administra a apólice e peça avaliação sobre a atualização necessária. A Lei nº 15.040/2024 trata do agravamento relevante do risco nos arts. 13 e 14. Não presuma que toda alteração provoca perda de cobertura, nem que a autorização do locador para reformar substitui a análise da seguradora. Informe os fatos e obtenha a resposta correspondente.

Seguro não substitui manutenção, prevenção contra incêndio ou licenças exigíveis. Uma apólice paga não regulariza instalações inadequadas; um documento de segurança do imóvel também não comprova o pagamento do prêmio.

Quatro campos para ler sem confusãoPrêmioPreço cobrado pelo seguro, com sua composição e parcelas.LimiteTeto da garantia contratada, sujeito às condições aplicáveis.FranquiaParticipação prevista para a cobertura, quando existente.ObjetoInteresses, bens, riscos e locais efetivamente abrangidos.Pagar o prêmio não demonstra, sozinho, que todos os bens da empresa estão protegidos.Toque ou clique para ampliar. Depois, deslize a imagem para os lados.Imagem ampliada. Toque novamente para reduzir.

O prédio já tem seguro: existe cobrança em duplicidade?

O art. 1.346 do Código Civil exige seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição total ou parcial; o art. 1.348, IX, inclui sua realização entre as atribuições do síndico. Isso não permite concluir que todos os interesses do locador e da empresa ocupante estejam cobertos de maneira suficiente pela apólice condominial.

Existem duas verificações diferentes. A primeira é financeira: a mesma despesa está sendo reembolsada duas vezes? A segunda é técnica: duas apólices cobrem interesses e riscos coincidentes ou complementares? Uma cobrança repetida do mesmo prêmio é um problema de conciliação. A coexistência de apólices exige leitura de seus objetos, limites e condições; não autoriza concluir, só pelo número de contratos, que houve duplicidade indevida.

Exemplo: o demonstrativo condominial identifica R$ 80,00 relativos à participação da unidade em determinada apólice. A imobiliária lança outros R$ 80,00 com o mesmo número de apólice e a mesma competência. Peça a conciliação para identificar se é a mesma parcela. Já uma apólice da empresa para seus equipamentos pode ter finalidade diferente da proteção da edificação, ainda que ambas mencionem incêndio.

Peça a apólice e o demonstrativo condominial pelos canais adequados e solicite comparação escrita com o seguro individual. Quanto ao repasse na locação, examine natureza da parcela, legislação e cláusula: sua inclusão no boleto condominial não resolve a responsabilidade entre as partes.

Não cancele uma proteção antes de confirmar o que permanecerá coberto e quem pode solicitar a alteração. Identificada sobreposição, acerte a providência com os responsáveis e as seguradoras, sem criar intervalo sem proteção.

Como conferir um pacote com incêndio, assistência e outras coberturas

Alguns boletos exibem um preço único para uma contratação com vários componentes. Pode haver cobertura patrimonial, assistência emergencial e outras proteções. O contrato de locação precisa ser comparado com esse conjunto: a obrigação de suportar determinado seguro não responde automaticamente quem paga cada serviço adicional incluído no pacote.

Peça a composição disponível e identifique quais itens foram expressamente assumidos, quais foram posteriormente aprovados e quais permanecem em discussão. Se o produto não permite contratação separada de determinada cobertura, isso deve ser esclarecido; não invente um rateio igualitário apenas porque existem quatro nomes na proposta. A negociação pode depender de outra configuração ou de uma contratação alternativa que atenda à obrigação real.

Uma taxa de administração imobiliária também não deve ser escondida dentro do prêmio. O art. 22, VII, da Lei do Inquilinato atribui ao locador as taxas de administração imobiliária. Se a cobrança inclui remuneração adicional da administradora, peça identificação e fundamento próprios. O fato de a transferência ao locatário ser admitida para o prêmio contra fogo não torna repassável qualquer valor agregado à mesma linha.

O locatário pode apresentar uma apólice diferente?

Depende do que foi contratado e da equivalência efetiva da proteção. A cláusula pode definir quem contrata, como se comprova a contratação e quais condições precisam ser atendidas. Se o locatário assumiu apenas o reembolso de um seguro providenciado pelo locador, comprar outra apólice sem acordo pode deixar duas contratações em vigor e a cobrança original ainda controvertida.

Quando a empresa deve contratar, compare endereço, interesses, riscos, vigência, limites, exclusões e pessoas indicadas. Apresente a proposta para a validação contratualmente prevista. Preço menor não demonstra equivalência, e preferência da imobiliária não dispensa fundamento para a exigência.

Registre a aceitação da alternativa, o destino da apólice anterior e as datas da substituição. A concordância do locador com uma proposta não comprova que a seguradora aceitou o risco.

Como contestar a cobrança sem deixar o aluguel em aberto

Identifique a divergência concreta: ausência de cláusula expressa, falta de apólice, valor incompatível com o prêmio, período incorreto ou possível repetição. Evite uma resposta genérica de que “inquilino não paga seguro”, porque o contrato pode transferir validamente esse custo. Também não é prudente suspender todo o boleto quando apenas uma linha está em discussão.

“A cobrança [número], com vencimento em [data], inclui R$ [valor] de seguro. Solicitamos a indicação da cláusula que atribui esse prêmio à locatária, a apólice e seus endossos, o período de vigência, a composição do valor e o comprovante, se apresentado como reembolso de pagamento já realizado. Há possível coincidência com [documento], que pedimos esclarecer. Solicitamos orientação escrita para pagar as parcelas incontroversas sem duplicidade e a correção da cobrança, se cabível.”

Envie o pedido por canal que permita guardar conteúdo, anexos e recebimento. Peça resposta em prazo compatível com o vencimento, deixando claro que se trata de prazo solicitado. A abertura de atendimento não suspende automaticamente a cobrança nem prorroga o vencimento. Se não houver tempo para esclarecer, busque orientação antes de escolher a forma de pagamento ou contestação.

O art. 23, I, exige o pagamento pontual do aluguel e dos encargos legal ou contratualmente exigíveis. Um pagamento parcial pode não impedir a mora, a depender do caso. Peça boleto corrigido ou forma de recebimento discriminada; diante de recusa ou impasse, avalie com assistência jurídica a medida adequada. Não desconte de aluguéis futuros, por conta própria, tudo o que acredita ter pago a mais.

Se pagar enquanto discute, registre a objeção e preserve os comprovantes. A ressalva não garante restituição; ela ajuda a documentar a divergência, sem resolver sozinha a validade da cobrança.

Renovação anual: preço novo exige conferência nova

A renovação do seguro e o reajuste do aluguel seguem objetos diferentes. Um aumento do aluguel não explica, sozinho, a variação do prêmio. Peça a nova documentação e compare o período, os interesses protegidos, limites, franquias e coberturas com a contratação anterior. Uma diferença de preço pode decorrer de mudança real na proteção, e não apenas da passagem de um ano.

Crie um controle com quatro datas: fim da vigência atual, prazo operacional para análise da renovação, vencimento do prêmio e data contratual do reembolso. O prazo operacional é uma escolha de organização, não um prazo legal geral. Defina quem recebe os avisos e quem verifica se a nova contratação entrou efetivamente em vigor.

Se a locação prevê seguro contínuo, não presuma que a prorrogação do aluguel renova automaticamente a apólice nem que todas as apólices seguem o mesmo mecanismo de renovação. Confira a previsão específica e os documentos da seguradora. A regra de extensão de garantias locatícias não substitui a conferência da vigência de um seguro patrimonial.

Como escrever a cláusula de seguro sem deixar tarefas soltas

Uma cláusula útil identifica a proteção e distribui tarefas verificáveis. Indique quem suporta o prêmio, quem contrata, quais interesses e riscos devem ser considerados, como se definem limites, quais documentos serão entregues e como ocorrerão renovação, substituição e prestação de contas. A descrição deve corresponder ao produto possível, e não prometer cobertura que nenhuma seguradora aceitou.

“O prêmio do seguro complementar contra fogo relativo ao imóvel [identificação] será suportado por [parte]. A contratação será providenciada por [parte], conforme as características descritas no anexo [referência], sujeito à efetiva aceitação da seguradora. O responsável encaminhará o documento da contratação, as condições aplicáveis, os endossos e a cobrança do prêmio por [canal], no procedimento acordado entre as partes.”

“Quando houver reembolso, a cobrança identificará apólice, vigência, composição e parcela atribuída à locação, acompanhada do comprovante do pagamento realizado. Coberturas adicionais e serviços não abrangidos por este ajuste dependerão de definição específica sobre seu custeio. Renovação e eventual substituição observarão o procedimento do anexo, sem que esta cláusula, por si só, altere o contrato celebrado com a seguradora.”

Complete o exemplo com datas, rateio quando necessário e tratamento da entrada e da saída. Não mantenha opções incompatíveis. Em apólice com vários imóveis, o anexo deve demonstrar a parcela atribuída à unidade.

Para alterar uma locação em andamento, o Termo Aditivo Contratual do DiretoDoc permite organizar a identificação do contrato e das disposições modificadas. Registre a data a partir da qual a mudança vale e o tratamento das cobranças anteriores. O acordo entre locador e locatário não modifica automaticamente a apólice: ajustes no seguro precisam seguir o procedimento próprio perante a seguradora.

A locação terminou antes do seguro: como fechar a conta?

O fim da locação pode não coincidir com o fim do seguro. Identifique quem contratou, qual custeio foi assumido e como ficará a proteção do imóvel vazio ou de outra ocupação, com as adequações cabíveis.

Separe o acerto econômico entre locador e locatário de eventual cancelamento, alteração ou restituição perante a seguradora. Não presuma que a entrega das chaves cancela a apólice ou produz devolução linear de todo o prêmio referente aos meses seguintes. Tampouco conclua que o locatário necessariamente paga o ano inteiro só porque o prêmio foi dividido em parcelas. Confira o contrato e a solução efetivamente documentada.

Exemplo de rateio negociado, não de fórmula legal: prêmio anual comprovado de R$ 1.200,00, com acordo entre as partes para atribuir R$ 100,00 por mês completo de um período identificado. Se a obrigação do locatário alcançar seis desses meses, o acerto será de R$ 600,00. Isso não significa que a seguradora devolverá os outros R$ 600,00; o rateio privado e a eventual restituição do seguro têm fundamentos e apurações próprios.

Use o Termo de Rescisão Contratual do DiretoDoc para registrar, quando cabível, o encerramento da locação, a responsabilidade pelas parcelas identificadas e o prazo de prestação de contas do seguro. Se houver estorno ainda em análise, registre a pendência e a forma de tratar o resultado, em vez de emitir quitação como se o dinheiro já tivesse sido devolvido.

Como fechar o acerto na saídaIdentifiqueDatas da locação, vigência e responsabilidade pelo prêmio.SepareAcerto entre as partes e eventual ajuste com a seguradora.ApureValores pagos, critério acordado e pendências documentadas.FormalizeSaldo, prazo e quitação apenas no alcance efetivamente resolvido.Entrega das chaves não significa cancelamento automático nem restituição linear do prêmio.Toque ou clique para ampliar. Depois, deslize a imagem para os lados.Imagem ampliada. Toque novamente para reduzir.

Conferência final antes de aprovar a parcela

• Natureza: está claro se o valor é prêmio contra fogo, seguro-fiança, rateio condominial ou outra proteção?
• Responsabilidade: existe fundamento legal ou cláusula expressa que atribua aquela parcela ao locatário?
• Correspondência: apólice, unidade, atividade, vigência e cobrança se referem à mesma contratação?
• Valor: composição, comprovantes e pagamentos anteriores permitem reproduzir o total exigido?
• Sobreposição: eventual relação com o seguro do condomínio foi esclarecida sem confundir duas apólices com duas cobranças da mesma despesa?
• Registro: aprovação, objeção ou ajuste aparece no demonstrativo e no recibo, além das mensagens?

Confira a implementação: a correção deve aparecer na cobrança, a devolução precisa de comprovante e a renovação exige documentação própria. A resposta “vamos verificar” ainda não encerra a conferência.

Perguntas frequentes

1. O seguro contra incêndio é sempre pago pelo inquilino comercial?

Não. O art. 22, VIII, da Lei do Inquilinato atribui ao locador o prêmio do seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Verifique o instrumento assinado, os aditivos e o alcance da cláusula antes de aceitar o repasse.

2. Se já dei caução, posso recusar o seguro contra incêndio?

A caução e o seguro patrimonial têm funções diferentes. Ter garantia locatícia não afasta, por si só, uma obrigação válida de custear o seguro contra fogo. Confira o conteúdo do produto: a vedação de cumular garantias do art. 37 não deve ser confundida com toda contratação de seguro.

3. Posso exigir a apólice antes de reembolsar o proprietário?

Você pode solicitar os comprovantes da parcela exigida, conforme art. 22, IX. Peça documentação que identifique contratação, vigência, prêmio e, sendo reembolso de pagamento já realizado, sua quitação. A falta de resposta não autoriza automaticamente suspender todo o aluguel; trate o vencimento e a divergência de forma documentada.

4. O seguro do condomínio elimina a necessidade de outra apólice?

Não necessariamente. Compare interesses, bens, riscos, limites e condições. A apólice condominial pode não contemplar tudo o que a locação ou a operação empresarial exige. Ao mesmo tempo, confira se a mesma despesa está sendo cobrada duas vezes, o que é diferente de existir proteção complementar.

5. O prêmio deve ser calculado como um percentual fixo do aluguel?

Não se deve aplicar um percentual do aluguel como regra geral de cálculo do prêmio. O preço depende da contratação; limites de cobertura também precisam de avaliação própria. Uma referência negociada na locação não deve ser apresentada como mínimo regulatório obrigatório para todo imóvel comercial.

6. Quem paga o prêmio recebe toda a indenização?

Não automaticamente. O seguro identifica os interesses garantidos, o segurado e eventual beneficiário, com as condições correspondentes. Pagar o prêmio não transforma o pagador em titular de todos os interesses protegidos. Confira a apólice antes de presumir quem terá direito a determinado pagamento.

7. Saí do imóvel: tenho direito automático aos meses restantes do seguro?

Não presuma uma devolução linear. O acerto entre locador e locatário depende da obrigação de custeio e do encerramento; eventual restituição pela seguradora depende da situação do seguro e das regras aplicáveis. Registre valores, documentos e pendências sem confundir esses dois acertos.

Conclusão

Para conferir o seguro cobrado na sala comercial, comece pela cláusula expressa, identifique o produto e vincule o prêmio à apólice e ao período corretos. Depois, compare a proteção com o seguro do condomínio e com os interesses da empresa. Documentar a responsabilidade, a cobrança e o acerto evita tanto pagar uma parcela sem base quanto recusar uma obrigação válida por confusão entre seguros diferentes.

Fontes

• Presidência da República — Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
• Presidência da República — Lei nº 15.040, de 9 de dezembro de 2024 — Dispõe sobre normas de seguro privado; e revoga dispositivos da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e do Decreto-Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966.
• Presidência da República — Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Institui o Código Civil (texto compilado).
• Superintendência de Seguros Privados — Lei do Contrato de Seguro entra em vigor trazendo mais clareza e segurança jurídica ao mercado, publicação de 11 de dezembro de 2025.