EntrarO fiador da sala comercial morreu: como substituir a garantia e separar a dívida da herança
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O fiador da sala comercial morreu, mas a empresa continua obrigada a pagar o aluguel e cumprir o contrato. O locador pode exigir novo fiador ou a troca da modalidade de garantia, conforme o artigo 40, I, da Lei do Inquilinato, e notificar a locatária para apresentar a substituição em 30 dias. Esse prazo não começa automaticamente no óbito. A responsabilidade transmitida aos herdeiros fica limitada ao período anterior à morte e às forças da herança, nos termos do artigo 836 do Código Civil. Resolva separadamente a garantia das próximas obrigações e a eventual dívida coberta pela fiança antiga.
Revisto em: 24/10/2026.
Neste artigo
- Confirme se quem morreu era realmente o fiador
- A morte abre duas frentes que não devem ser misturadas
- O limite da herança não é uma nova fiança dos herdeiros
- Separe o período da dívida da data em que o boleto chegou
- Monte uma pasta que responda às perguntas certas
- Os 30 dias dependem da notificação à locatária
- Como responder sem prometer uma garantia que ainda não existe
- Escolha uma solução possível e confira suas condições
- A transição não autoriza exigir duas modalidades
- O aditivo deve registrar a morte e definir a garantia futura
- O inventariante não assina tudo em nome de toda a família
- Sem substituição adequada, há risco de desfazimento da locação
- Não aplique a regra de outro falecimento
- Confira o fechamento da regularização
- Perguntas frequentes
- Conclusão
- Fontes
Confirme se quem morreu era realmente o fiador
O pai de uma sócia assinou a locação da loja e faleceu durante a vigência do contrato. A imobiliária pede outro garantidor, enquanto a família informa que ainda não abriu o inventário. Antes de negociar, localize a qualificação do falecido, a cláusula de fiança e as assinaturas. Ele pode ter sido fiador, representante da locatária, cônjuge anuente ou testemunha. Essas posições não produzem o mesmo efeito.
Este roteiro trata da morte de fiador pessoa física em locação urbana comercial, com uma sociedade que continua como locatária. Se morreu o próprio inquilino, inclusive empresário individual, há também uma questão sucessória. Se a fiadora é pessoa jurídica, a morte de seu sócio não equivale à morte da garantidora.
Se o falecido era administrador e fiador pessoal, regularize a representação da sociedade e a garantia separadamente. Nomear outro administrador não faz dele fiador. Receber quotas por herança também não cria garantia pessoal dos aluguéis futuros.
Reúna contrato, aditivos e instrumento separado de fiança, se houver. Identifique limites de valor, obrigações cobertas, eventuais cofiadores e alterações anteriores. O modelo de Contrato de Locação de Imóvel Comercial ajuda a organizar a leitura das cláusulas de partes, prazo e garantia. Use-o como referência de revisão, não para substituir o contrato vigente ou declarar que houve uma nova locação.
A morte abre duas frentes que não devem ser misturadas
Na primeira frente, a empresa e o locador precisam decidir como garantir a continuidade da locação. O artigo 40, I, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 inclui expressamente a morte do fiador entre as situações em que o locador pode exigir novo fiador ou substituição da modalidade. A exigência pode ocorrer mesmo com todos os aluguéis pagos em dia e mesmo antes do encerramento do prazo contratual.
Na segunda frente, confira as obrigações anteriores cobertas pela fiança. O óbito não dá quitação de uma dívida já abrangida, cuja cobrança observará os limites sucessórios. Essa responsabilidade pelo passado, porém, não mantém o falecido como garantidor das novas obrigações após a morte.
Não espere o fim do inventário para procurar substituto. A apuração das dívidas antigas pode seguir enquanto a empresa apresenta nova garantia. Também não misture, em uma cobrança à família, aluguéis posteriores, dívida anterior e exigência de que um filho assine a fiança.
O limite da herança não é uma nova fiança dos herdeiros
O artigo 836 do Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, combina dois limites: a responsabilidade da fiança alcança o tempo decorrido até a morte do fiador e não pode ultrapassar as forças da herança. A obrigação transmitida não permite cobrar da família, sem limite, toda a locação até a entrega futura das chaves.
Os artigos 1.792 e 1.997 complementam a regra: o herdeiro não responde além das forças da herança e, depois da partilha, observa-se a proporção da parte recebida. O artigo 1.792 também disciplina a prova do excesso. Inventário, partilha e documentos patrimoniais podem ser necessários para demonstrar o limite.
Antes da partilha, a cobrança das dívidas do falecido deve considerar o espólio e sua representação. O artigo 796 do Código de Processo Civil, Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, distingue essa etapa da responsabilidade dos herdeiros após a partilha. Ser inventariante não torna a pessoa devedora particular nem lhe transfere automaticamente a fiança para o futuro.
Um filho pode aceitar ser o novo fiador, mas precisa prestar garantia própria, por escrito. Sua exposição decorrerá dessa nova manifestação, e não apenas da condição de herdeiro. Não apresente a assinatura como atualização cadastral se ela cria responsabilidade pessoal, inclusive sobre patrimônio próprio.
A expressão “sucessores e herdeiros” ou uma cláusula genérica de garantia até a entrega das chaves não autoriza ignorar o artigo 836. Se o documento procura afastar o limite legal ou mistura fiança com obrigações autônomas, peça análise antes da cobrança.
Separe o período da dívida da data em que o boleto chegou
Para apurar a responsabilidade anterior, organize cada parcela por origem, período de referência, vencimento, pagamento e cobertura contratual. A data de emissão de uma cobrança não diz, sozinha, quando a obrigação surgiu. Uma conta apresentada depois do falecimento pode se referir a um período anterior; uma indenização por dano pode depender de prova sobre quando ele ocorreu.
Em um exemplo hipotético, o fiador morreu em 5 de setembro. O aluguel de agosto estava vencido e não pago. Já o aluguel relativo a outubro decorre de ocupação posterior. A primeira parcela exige conferência da fiança e dos pagamentos; a segunda não pode ser atribuída aos herdeiros apenas porque o contrato original tinha prazo até o ano seguinte. A locatária continua respondendo por ambas na extensão de sua obrigação principal.
No mês do óbito, não conclua automaticamente que toda a parcela pertence à herança nem considere apenas boletos já vencidos. Examine competência, formação da obrigação e cláusula de pagamento. O artigo 836 não fornece uma fórmula universal de rateio de todos os aluguéis e encargos.
Confira também atualização, juros, multa e despesas ligados a débito anterior: nem todo acréscimo posterior é aluguel novo, mas todo valor exige fundamento. Abata pagamentos já realizados e peça demonstrativo discriminado. Se houver cobrança judicial ou impugnação, submeta a memória de cálculo à revisão jurídica.
Monte uma pasta que responda às perguntas certas
Peça documentos para esclarecer pontos concretos, sem distribuir a íntegra do inventário indiscriminadamente. Separe a pasta da locação dos documentos sucessórios sensíveis e restrinja o acesso a quem precisa analisá-los.
| Ponto a verificar | Documento útil | Cuidado na conclusão |
|---|---|---|
| Posição do falecido | Contrato, fiança e aditivos | Assinatura de testemunha ou anuente não é fiança própria |
| Data do óbito | Certidão de óbito da pessoa identificada | Data em que o locador soube não substitui a data da morte |
| Débito anterior | Demonstrativo por competência e comprovantes | Boleto posterior pode referir-se a período anterior |
| Representação do espólio | Termo, escritura ou decisão pertinente | Parentesco não prova poderes para acordo ou quitação |
| Prazo de substituição | Notificação e prova de recebimento pela empresa | Os 30 dias não começam só porque ocorreu o óbito |
| Nova garantia | Instrumento assinado e prova de constituição | Indicação de nome ou cotação não demonstram cobertura efetiva |
Se outra pessoa conduzir a resposta pela locatária, confira os poderes empresariais. O modelo de Procuração de Pessoa Jurídica pode servir de referência para delimitar quem representa a empresa e quais atos pode praticar. Ele não substitui a representação do espólio, não concede poderes em nome dos herdeiros e não transforma o procurador em fiador pessoal.
Os 30 dias dependem da notificação à locatária
O parágrafo único do artigo 40 permite ao locador notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Para aplicar esse procedimento com segurança, documente uma exigência clara e seu recebimento. O marco não é simplesmente a morte, o funeral, a abertura do inventário ou a data em que um empregado ouviu falar do falecimento.
O aviso da família sobre a morte não equivale à exigência do locador dirigida à empresa. Não conte os 30 dias daquele aviso como se fossem o prazo notificatório. Conhecido o fato, a locatária já pode informar o locador e preparar a substituição, sem esperar uma disputa.
A notificação deve ser dirigida à empresa locatária, pelos canais e representantes pertinentes, com identificação do imóvel e do contrato, referência ao falecimento do fiador, exigência de nova garantia, prazo de 30 dias e consequência legal do descumprimento. Prefira forma escrita que preserve o conteúdo integral e a prova da entrega. Não se exige que a família assine a notificação destinada à locatária.
O meio escolhido deve comprovar conteúdo e recebimento pelo destinatário correto. Carta, cartório ou comunicação eletrônica exigem essa conferência. Uma captura de “mensagem enviada” pode ser insuficiente. Esclareça dúvidas sobre a entrega e os poderes da imobiliária antes do vencimento indicado.
Não conte automaticamente em dias úteis como em um processo. O artigo 132 do Código Civil, como regra, exclui o dia inicial e inclui o vencimento, com disciplina própria para feriado. Confira o recebimento e o calendário aplicável. Uma cláusula de substituição em cinco dias não deve ser usada, sem análise, para eliminar o procedimento legal de 30 dias.
Se houver mais tempo negociado, registre a data final e os efeitos. O pedido da empresa não suspende sozinho o prazo, e o silêncio não comprova aceitação. A prorrogação combinada entre locador e locatária também não amplia a responsabilidade da herança além do artigo 836.
Como responder sem prometer uma garantia que ainda não existe
Uma redação inicial, para adaptar, é: “Acusamos o recebimento, em [data], da notificação relativa ao falecimento de [nome], fiador do contrato [identificação]. Apresentamos para análise a substituição por [modalidade], com os documentos [lista]. A proposta prevê início em [marco] e alcance descrito em [instrumento]. Solicitamos manifestação sobre a adequação e indicação objetiva de eventual pendência. Os pagamentos da locação continuarão sendo realizados nos vencimentos contratados.”
Declare as pendências: cotação de seguro não é apólice vigente, e a indicação de um candidato não prova sua aceitação da fiança. Guarde o protocolo, mas confirme também a constituição da garantia e a concordância com a solução final. Envio de proposta incompleta não equivale a regularização.
Em caso de recusa, peça motivo específico: insuficiência patrimonial, limite incompatível, assinatura ausente ou início tardio da cobertura. Corrija o que for possível dentro do prazo. Se houver controvérsia sobre uma garantia completa e adequada, preserve os documentos e procure orientação; não suspenda os aluguéis por conta própria.
Escolha uma solução possível e confira suas condições
Novo fiador, inclusive alguém da família
A fiança deve ser escrita e não admite interpretação extensiva, conforme o artigo 819 do Código Civil. O instrumento precisa identificar a pessoa, a locação e o compromisso assumido. O artigo 825 trata da idoneidade e suficiência patrimonial na oferta de fiador. Avaliar esses elementos é diferente de exigir que qualquer herdeiro garanta a dívida pelo simples parentesco.
Se o candidato é casado, confira regime de bens e autorização conjugal, conforme o artigo 1.647, III, suas exceções e eventual suprimento judicial. A pessoa que apenas autoriza não vira automaticamente cofiadora. Se o fiador também administra a empresa, separe representação e garantia particular.
Troca da fiança por outra modalidade
O artigo 37 da Lei do Inquilinato admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A empresa pode propor solução diferente, mas precisa acertar a substituição com o locador e cumprir as formalidades próprias. A mera preferência da locatária não obriga a aceitar qualquer garantia sem análise de adequação.
Na caução em dinheiro, o artigo 38, § 2º, limita o valor a três meses de aluguel e exige depósito em caderneta de poupança, revertendo ao locatário as vantagens por ocasião do levantamento. Se o aluguel é de R$ 4.000, três meses correspondem a R$ 12.000. Esse cálculo ilustrativo não autoriza somar outros meses sob o nome de “reserva emergencial”, nem representa um teto aplicável a todas as modalidades.
No seguro-fiança, confira apólice emitida, vigência, obrigações cobertas, partes, imóvel e renovação. O artigo 41 prevê a totalidade das obrigações do locatário. Seguro contra incêndio não é substituto: tem finalidade diferente. Para caução em bens ou quotas de fundo, examine as formalidades próprias de constituição.
A transição não autoriza exigir duas modalidades
O parágrafo único do artigo 37 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. A morte do fiador não permite exigir caução e seguro-fiança juntos, nem caução e nova fiança para as mesmas obrigações, ainda que o reforço seja chamado de provisório.
Responsabilidade da herança por período anterior não equivale automaticamente a uma segunda garantia futura. Separe os períodos e a origem das obrigações. Não declare que a fiança do falecido continuará cobrindo novos aluguéis até a aprovação da substituta.
Se apenas um de dois fiadores morreu, o compromisso do sobrevivente não se extingue automaticamente. Confira solidariedade, benefício de divisão e limites individuais, à luz dos artigos 829 e 830 do Código Civil. Tampouco presuma que ele assumiu o dobro do que havia garantido.
Confira se o cônjuge do falecido assinou como cofiador ou apenas como anuente. Só a primeira situação indica garantia própria a examinar. Duas assinaturas no campo da fiança não provam dois compromissos iguais.
O aditivo deve registrar a morte e definir a garantia futura
O limite temporal da morte não depende de assinatura dos herdeiros. O aditivo documenta a solução: contrato original, óbito, modalidade substituta, alcance, início e prova de constituição. Identifique também quais cláusulas permanecem sem alteração.
O modelo de Termo Aditivo Contratual pode ajudar a estruturar essas alterações. Não o apresente como instrumento que resolve o inventário ou dispensa a assinatura e as formalidades da garantia escolhida. Se a troca vier acompanhada de aumento negociado, mudança de locatária ou parcelamento, identifique cada decisão e confira quem deve consentir.
Uma cláusula ilustrativa de registro é: “As partes registram o falecimento de [nome], ocorrido em [data], que prestava a garantia descrita na cláusula [referência]. A responsabilidade vinculada à fiança anterior será apurada de acordo com seu conteúdo e com os limites do artigo 836 do Código Civil. Este registro não importa reconhecimento de valor devido, quitação de débito ou assunção pessoal de garantia pelos herdeiros.”
Para a entrada da nova garantia, uma estrutura possível é: “A partir de [data ou evento objetivamente verificável], as obrigações [identificação e critério temporal] serão garantidas por [modalidade e identificação completa], nos termos de [instrumento anexo]. A constituição será comprovada por [documento ou formalidade]. O tratamento de eventuais débitos anteriores consta de [anexo específico, se houver], sem inclusão presumida na nova garantia.”
Preencha os campos e confira anexos, coerência e formalidades; os trechos acima não constituem uma fiança completa. Não antedate assinaturas para aparentar cobertura contínua. Se a nova garantia incluir dívida existente, registre a data real do acordo e o período expressamente assumido.
O inventariante não assina tudo em nome de toda a família
Pelos artigos 75, VII, e 618 do CPC, o inventariante representa o espólio. Antes do compromisso, os artigos 613 e 614 tratam da administração provisória. Verifique a documentação: entregar a certidão de óbito não dá ao familiar poderes para reconhecer dívida ou oferecer bens da herança.
No inventário judicial, atos como transigir e pagar dívidas exigem audiência dos interessados e autorização judicial, nos termos do artigo 619. A função de inventariante não dispensa esses controles nem autoriza uma fiança pessoal em nome dos demais herdeiros.
Sem substituição adequada, há risco de desfazimento da locação
Terminado o prazo notificatório sem nova garantia apta a preservar a segurança inicial do contrato, o artigo 59, § 1º, VII, da Lei do Inquilinato contempla a possibilidade de liminar de desocupação em 15 dias, observados os requisitos legais. O caput do § 1º exige caução equivalente a três meses de aluguel para as hipóteses ali previstas. Essa é uma medida judicial, não uma ordem particular da imobiliária.
Os 15 dias de eventual liminar não substituem os 30 dias de apresentação da garantia. O locador precisa demonstrar o fundamento e o procedimento pertinente, e o juiz examinará a situação. Notificação irregular, controvérsia sobre recebimento ou garantia efetivamente apresentada podem ser relevantes. A simples morte do fiador não autoriza trocar fechaduras, retirar mercadorias ou impedir o acesso da empresa.
Se a solução não for viável, negocie uma saída documentada, com prazo, multa aplicável, chaves, vistoria e contas finais. O falecimento do fiador não isenta automaticamente a empresa de multa nem concede uso gratuito. Um encerramento por acordo exige aceitação efetiva.
Não aplique a regra de outro falecimento
Morte do locatário: o artigo 11, II, trata da sub-rogação do espólio e, se cabível, do sucessor no negócio na locação não residencial. Aqui, a empresa inquilina continua existindo e morreu o garantidor. Se alguém ocupava as duas posições, examine cada efeito.
Morte do locador: o artigo 10 transmite a locação aos herdeiros. A questão central é quem exerce os direitos do proprietário e recebe aluguel, não a troca automática do fiador. A família do garantidor não passa a ser credora da locação.
Exoneração voluntária: os 120 dias do artigo 40, X, referem-se à notificação do fiador em locação prorrogada por prazo indeterminado. Não são cobertura adicional da herança. O artigo 835 do Código Civil também trata de exoneração; para a morte, o marco é o artigo 836.
Confira o fechamento da regularização
- O contrato e os aditivos confirmam a fiança pessoal do falecido, sem confusão com mera representação ou anuência.
- A data do óbito está comprovada e os débitos foram separados por origem e período.
- A notificação à locatária e seu recebimento estão preservados, com o prazo de 30 dias corretamente controlado.
- A garantia escolhida foi aceita e efetivamente constituída, e não apenas prometida ou cotada.
- A nova cobertura tem marco de início e alcance claros, sem ampliar ficticiamente a fiança anterior.
- Não existe cumulação indevida de modalidades, quitação involuntária ou assunção pessoal escondida.
- Representantes, novo fiador e eventual cônjuge participaram nas condições juridicamente necessárias.
- Empresa e locador receberam a versão final e mantêm pagamentos, recibos e documentação organizados.
Perguntas frequentes
A empresa precisa sair assim que o fiador morre?
Não. A morte permite exigir substituição da garantia, mas não produz uma desocupação imediata. O locador pode utilizar a notificação de 30 dias prevista no artigo 40, parágrafo único. Eventual retomada forçada depende do procedimento judicial cabível.
Os 30 dias começam na data da certidão de óbito?
Não automaticamente. Para o procedimento do artigo 40, o prazo está ligado à notificação da locatária para apresentar nova garantia. A data da morte é relevante para limitar a responsabilidade transmitida pela fiança; a data comprovada de recebimento da exigência cumpre outra função.
O espólio garante os aluguéis por mais 120 dias?
Não se aplica esse prolongamento apenas porque o fiador morreu. O prazo de 120 dias do artigo 40, X, pertence à exoneração na hipótese ali descrita. O artigo 836 limita a responsabilidade transmitida ao período até a morte e às forças da herança.
Preciso esperar o inventário para apresentar outro fiador?
Não. A reposição da garantia da empresa pode ser tratada independentemente do encerramento do inventário. O procedimento sucessório é relevante para apurar e cobrar obrigações anteriores e verificar quem representa o espólio, não para manter indefinidamente a garantia futura do falecido.
Os herdeiros podem ser obrigados a assinar uma nova fiança?
O parentesco ou o recebimento da herança não cria esse dever. Uma nova fiança exige manifestação própria e escrita, além dos requisitos aplicáveis. Quem a assume pode responder pessoalmente por essa nova obrigação, o que é diferente da responsabilidade sucessória limitada.
Com aluguel em dia, posso recusar qualquer substituição?
O pagamento pontual não afasta, por si só, a hipótese do artigo 40, I. A garantia também protege obrigações futuras. A empresa deve examinar a exigência e apresentar solução adequada, podendo questionar condições indevidas sem deixar de cumprir os pagamentos.
O novo fiador responde pelos atrasados do falecido?
Não por simples troca de nome. Primeiro, o débito de aluguel continua sendo da locatária; o falecido o garantia nos limites contratados. Para a nova fiança alcançar obrigações anteriores, o compromisso deve ser claro, específico e juridicamente válido. Não presuma essa inclusão.
Se havia outro fiador, ele está automaticamente liberado?
Não. Confira a obrigação própria do sobrevivente, solidariedade, divisão e limites. Também verifique se a outra assinatura era de cofiador ou apenas de cônjuge anuente. A morte de um garantidor não autoriza inventar a liberação ou ampliar automaticamente o compromisso do outro.
Conclusão
Comprove a morte, separe os débitos anteriores e controle a notificação de 30 dias. Depois, formalize uma garantia efetiva para a continuidade da locação, sem esperar o inventário. Essa separação evita cobrar aluguéis futuros da herança e permite à família identificar quando uma assinatura criaria uma nova obrigação pessoal.
Fontes
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, especialmente artigos 10, 11, 37 a 41 e 59, § 1º, VII.
- Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Institui o Código Civil, especialmente artigos 132, 818, 819, 825, 829, 830, 835, 836, 1.647, 1.792 e 1.997.
- Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 — Código de Processo Civil, especialmente artigos 75, VII, 613, 614, 618, 619 e 796.
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